La problemática del hábitat popular es una de las manifestaciones más importantes de desigualdad y de exclusión social. Los sectores de más escasos recursos no han podido implementar otra estrategia que la ocupación de predios libres, marginales o indeseados del proceso de desarrollo urbano.
El crecimiento del área metropolitana de Buenos Aires, se llevo a cabo en el marco de escasas y dispersas reglamentaciones de orden municipal y provincial. La expansión y localización no planificada definen formas de apropiación del suelo sumamente desordenada, con bajos niveles de calidad y seriamente comprometidas por la utilización de espacios no aptos para el asentamiento humano o por la implantación contigua de actividades incompatibles.
A partir de mediados de los años 70 con la promulgación de la Ley 8912, se restringió la subdivisión de la tierra sin infraestructura. A raíz de esto y debido al desarrollo descontrolado de actividades inmobiliarias especulativas que se apoyan en el general desconocimiento sobre los aspectos jurídicos de las relaciones de propiedad, numerosas familias comienzan a adquirir terrenos que surgen de loteos irregulares, siendo víctimas de grandes estafas, loteos ilegales, venta de derechos, acciones posesorias, etc.
Así, la irregularidad dominial pasa a ser uno del los problemas más importantes de la región, pues genera en las familias un grado de inestabilidad tal, que impide estrategias de inversión en el mejoramiento sus viviendas y en su hábitat.
El régimen de desregulación de los últimos años, la privatización de varios componentes del desarrollo urbano y las políticas de apoyos que privilegian a la producción privada en detrimento de la producción social, tiene impactos negativos importantes que generan el encarecimiento de la tierra, de la vivienda y los servicios. Las últimas reservas de tierra del Conurbano están siendo objeto de importantes negocios inmobiliarios, en especial el de los llamados "barrios cerrados", manifestación urbanística que deja al descubierto el contraste social en la apropiación del suelo.
Las estrategia tradicional de ocupación espacial que los sectores medios bajos cimentaron en el Gran Buenos Aires, basado en el loteo popular de bajo precio, con bajos niveles de provisión de infraestructura y la autoconstrucción de sus viviendas se ha detenido.
Según datos de la Subsecretaría de Vivienda de la Nación a 1995, 1.125.000 hogares de la Provincia de Buenos Aires (más del 30%), padecían una situación habitacional deficitaria. De este déficit, el 72% corresponde al Gran Buenos Aires. El documento final del Proyecto PNUB ARG. 92/012 "Programa Nacional de Tierras" para el Plan Arraigo, afirma que el 70 % de los asentamientos irregulares del País se localizan en el Área Metropolitana de Buenos Aires.
NECESIDAD DE UNA POLÍTICA DE TIERRA Y VIVIENDA PARA EL CONURBANO
Ninguna política social que tenga como objetivos combatir integralmente la pobreza, la marginalidad y la desigualdad puede dejar de lado la problemática del déficit habitacional. Más aun, las políticas de mejoramiento del hábitat popular son condicionantes del éxito de las demás políticas sociales, en el marco de los principios del desarrollo urbano sustentable. Este concepto, que implica el logro simultaneo de objetivos de desarrollo económico y desarrollo social, a partir de un uso apropiado de los recursos naturales y la búsqueda de condiciones justas y equitativas en el control y acceso sobre los recursos esenciales para alcanzar una calidad de vida adecuada, no ha sido suficientemente abordado por los gestores de la planificación y el desarrollo urbano.
El uso de indicadores para la medición de la satisfacción de las necesidades básicas, constituye el mecanismo más utilizado para la evaluación de las condiciones de equidad y bienestar de la sociedad. Sobre cinco indicadores de Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI), tres están vinculadas a la evaluación de las condiciones del hábitat: precariedad de la vivienda, hacinamiento y condiciones de saneamiento (presencia de retrete y provisión de agua).
Sin embargo, estas necesidades no han sido jerarquizadas adecuadamente. El Conurbano Bonaerense no posee políticas mejoramiento del hábitat que den respuesta en la escala y en la variedad necesarias.
Las desigualdades sociales se reflejan en el territorio, mediante desequilibrios que vulneran el principio de igualdad de oportunidades y comprometen el crecimiento equilibrado y ambientalmente sustentable de la sociedad. Estas desigualdades, están manifestadas en la diferencia cualitativa en los niveles de vida y en el acceso a los servicios básicos, dado que innumerables familias viven en condiciones de riesgo ambiental.
Es necesario dar respuesta a las familias que no pueden auto satisfacer su necesidad de vivir en condiciones seguras, salubres y estables, por lo cual es prioritario intensificar esfuerzos para erradicar la pobreza y la discriminación, para promover los derechos humanos y la satisfacción de necesidades esenciales. Mujeres, niños y hombres en condiciones de pobreza absoluta, requieren del Estado igualdad de oportunidades respecto a las formas de acceso a una solución habitacional adecuada.
Una política de mejoramiento del hábitat y del acceso a la tierra y vivienda, debe considerar que la demanda de soluciones está segmentada por tipo de déficit y que también lo está por las condiciones socioeconómicas de las familias. Por lo cual, el diseño de las acciones debe partir de reconocer y atender las particularidades implícitas en dicha segmentación. El análisis de la demanda indica que una parte importante de la misma no está en condiciones de pagar totalmente su vivienda, no importa la duración del financiamiento. Por ello las políticas de mejoramiento del hábitat para el Conurbano deben contemplar la posibilidad de subsidiar parcial o totalmente, según sea el caso, las soluciones habitacionales.
Cabe rescatar como positivo la aplicación de la Ley 24374, dirigida a otorgar títulos provisorios, a todos aquellos que hayan demostrado ser poseedores con causa lísita y en forma pacífica y continua de una vivienda. Sin embargo resta cubrir eficientemente aspectos tales como la difusión, promoción, orientación, realización de verificaciones e implementación de mecanismos de participación.
MODELO DE GESTIÓN
En el contexto de las nuevas relaciones entre la sociedad y el estado, enmarcadas en una creciente desregulación, cabe afirmar que el mercado por si solo no es capaz de asegurar el acceso de las familias a un hábitat adecuado, siendo necesario el diseño de políticas reparadoras de la situación de déficit habitacional.
En el nuevo rol del estado, le corresponde a los Municipios ser protagonistas principal, por ser la jurisdicción de Gobierno más cercana a la gente.
Si bien la creación del Sistema Federal de Viviendas, que ha descentralizado los fondos nacionales a las provincias, fue un paso importante, no resulta suficiente. Es necesario profundizar la descentralización, creando un régimen de asignación de los recursos que garantice un claro método de distribución de estos fondos a los municipios, los cuales además deberán definir sus propias políticas de hábitat.
Sin embargo, afirmar que el estado debe propender a que todos los ciudadanos tengan la posibilidad de acceso a un hábitat mejor, no significa que el mismo construya viviendas. Lograr este objetivo exige, en cambio, llevar adelante una política que articule los diferentes requerimientos de la comunidad, con las herramientas necesarias para la satisfacción de su demanda: recursos, asesoramiento, capacitación, transferencia de tecnología, etc.
La planificación urbanística debe asegurar un equilibrio apropiado de las diferentes demandas de suelo, de modo que este se utilice según el interés común. La formación de reservas de tierras es absolutamente necesario para esto, teniendo en cuenta que se trata de un recurso limitado, no renovable y que debe ser utilizado socialmente, sustrayéndolo en lo posible de la especulación.
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